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泰禾提质增效 前瞻布局抢占都市圈先机

更新时间:2019-04-16 14:10:21    来源:乐居房产    手机版

泰禾提质增效 前瞻布局抢占都市圈先机

乐居财经 2019-04-16 14:10

  乐居财经 林振兴 发自北京

  曾有“招黑”体质的泰禾,正用自己的战略眼光,一手抓周转、一手降负债,令“槽点”渐成优势。

  4月12日,泰禾集团(000732.SZ)同时发布2018年年报及2019年一季报的业绩,公司2018年实现营业收入309.8亿元,同比上涨27.3%;净利润39.1亿元,同比上涨67.6%;归母净利润25.5亿元,同比上涨20.2%。

  值得注意的是,抢收计划和股权转也让泰禾一季度财务指标更为亮眼,实现营收和净利润双丰收,收入74.54亿元,同比增长24.47%,净利润9.97亿元,同比大幅增长219.55%。此外,泰禾的经营性现金流净额持续大幅增加,

  从业绩的角度看,年报叠加一季报的数据,参考意义更大,短期业绩和长期业绩均向好,对股价的利好作用更加明显。2019年以来,其股价也呈现出持续上涨态势,累计最高涨幅达48.8%。

  稳健求质,安全边际不断扩展

  2018年,“活下去”成了行业主基调,房企开始思考规模和质量的平衡问题。在行业增速的换挡期,泰禾同样面临发展策略调整。

  基于对外部环境收缩的前瞻性判断,泰禾开始主动调整节奏。在8月的内部会议上,泰禾集团董事长黄其森说,“宁可少一点,也要精一点;宁可慢一点,也要好一点。”

  泰禾的主动调整是出于品牌房企的责任感,也是为了寻求有质量的、可持续的、更稳妥的长远发展,泰禾将注意力聚焦在自身经营和财务方面,反而也给它带来斐然的成绩。

  据克而瑞数据显示,2018年泰禾集团销售额达1303.4亿元,稳居全国房企20强。而年报显示,泰禾总资产继2017年首次突破2000亿之后,在2018年继续攀升至2431.4亿元;实现毛利率30.36%,同比上涨2.73个百分点,为近三年最高水平。

  然而“树大招风”,坊间一直对泰禾的资金链和较高的负债率质疑颇多。而在去年整体融资环境恶劣的背景下,泰禾打了一个漂亮的翻身仗。

  相比上一年度的负值,泰禾经营性现金流净额到2018年底增长至近140亿元,到今年一季度又有提升,而2018年和2019年一季度合计销售商品收到的现金更高达630亿元,安全边际在不断扩延。

  负债方面,截至2018年末,泰禾净负债率同比下降90.15个百分点,负债水平持续稳步下降。至2019年一季度末,净负债率又同比继续大幅下降105.69个百分点,短期债务规模整体也保持持续下降趋势。有息负债规模得到进一步控制,一季度环比减少100亿有息负债。

  今年3月,泰禾将杭州蒋村、南昌茵梦湖、漳州红树湾等项目的部分股权出售给了世茂,通过此类方式,降负债控风险,取得1+1大于2的效应。

  有分析认为,部分项目权益让渡之后,泰禾将获得更多资金、资源的支持,极大程度缓解和降低负债,同时对现金流也有好处。此外,合作开发从项目层面上升到战略层面,合作的广度和深度将得到极大拓展,将为泰禾带来全新的发展空间。

  尤其是在去年金融整体收紧的大背景下,泰禾还能不断赢得资本市场支持。2018年,泰禾与上海银行签署了战略合作协议,获得上海银行200亿元综合授信额度,与光大信托签署了战略合作框架协议,获得光大信托200亿元综合授信额度。截至2018年末,泰禾集团尚未使用的银行授信额度约1043.68亿元。

  2019年1月28日,泰禾集团与中国建设银行福建分行签署战略合作协议,建行福建分行将为泰禾集团及其成员单位制定综合融资方案,融资总金额为100亿元。业内人士表示,一定程度上显示了金融机构对于泰禾健康良性的认可。

  前瞻布局,高溢价土储抢占先机

  各项财务指标的持续向好,主要得益于泰禾的战略布局。在所有房企中,泰禾无疑是较早踩中中国城镇化和城市群发展趋势的房企,战略最清晰、最坚决:只去一、二线,不去三四线,即便前者有结构性调控,后者有短期利好,亦不动摇。

  2016年以前,泰禾频繁出现在公开市场拿地,抢下不少优质地块;2016年之后,泰禾通过并购方式获取土地可以降低拿地成本和风险,缩短项目开发周期,快速扩张公司土地储备规模。

  2018年,泰禾待开工土地面积408.85万平米,计容建面460.76万平米,在建项目58个,计容建筑面积1489.16万平米,在售项目70个。目前泰禾在全国29个城市拥有90余个项目,2018年又新增廊坊、中山两座城市。

  根据年报显示:“报告期内,公司通过并购及竞拍方式进一步扩充土地储备,主要在北京及周边、福建、中山、郑州等一二线城市,围绕京津冀、长三角、珠三角区域,持续加码重点城市和经济发达地区。”泰禾的战略坚定,在当下市场中实属难得。

  此外,随着粤港澳大湾区发展规划纲要的正式出炉,泰禾凭借对区域经济发展趋势的敏锐嗅觉,先后进入广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山、肇庆、惠州,占据大湾区11席重点建设城市中的8席,布局项目数十个,总货值超过一千亿。土储上积累的优势,必将成为泰禾后续业绩增长的利器。

  根据克而瑞研究中心发布的“2018年上半年中国房企总土储货值TOP100”榜单显示,泰禾集团以7775亿元位列第10,以6609亿元权益货值位列第9。以现有的土地储备,泰禾即便三年不拿地,依然可以保持规模与业绩增长。

  更难能可贵的是,泰禾仍在通过土储战略调整,持续降低土储成本。数据显示,2016年,泰禾土储成本平均6500元/平;2017年降至5500元/平;而2018年上半年,新增土地均价亦不到4000元/平。泰禾的低成本优势,加之核心城市更易变现,不论下一阶段楼市调整方向如何,它实际上已经夯实了战略发展的主动权与增幅空间,确保其强大的资金回笼能力。

  2019年伊始,泰禾迎来开门红的开局之势。其中,继2018年破300亿佳绩之后,泰禾北京区域在一季度便实现100亿销售业绩。作为泰禾的大本营,福州和厦门两大超级城市并举,一季度共实现销售70多亿;华东区域七城联动之下,整个一季度取得了近2000套、超80亿的成绩;广深区域携大湾区规划利好,一季度实现销售额超32亿元。泰禾一季度的销售额领跑品牌房企,在市场走向不明朗的2019年确保了业绩的增长。

  新护城河,“泰禾+”全面落地

  2018年,正是泰禾不断提升和破局的一年,“先”是泰禾的年度关键字。泰禾之道,敢为人之不敢为,先为天下人之先,而这正体现在多年来矢志不渝坚持新中式建筑理念和先于市场、布局泛房地产板块的“泰禾+”战略。

  在“房住不炒”指导下的楼市下半场,优质产品成为行业竞争的关键所在,业内不乏常言及产品力和品牌的房企,但将其做到 “纲举目张”的战略层面者,凤毛麟角。泰禾则是其一,它以产品为基石,聚拢城市核心圈层。

  从2003年起,泰禾便潜心于院子产品的研发与实践,十年筑院,成就泰禾集团核心竞争力的 “院子IP”。2018年,泰禾院子系产品加速布局,从2017年的“17城31院”发展到“22城44院”,且已在全国29城累计开发全产品系列项目90余个。

  泰禾院子,已成为行业的现象级文化符号。业内的共识是:讲高端豪宅,必讲中式,讲中式,必讲院子。

  但从长远来看,房企间的竞争是综合实力的竞争。为了谋求长远的可持续发展,多元化已成为越来越多房企的共同选择,泰禾就是其中一位先行者。

  近年来,泰禾集团始终聚焦房地产主业,从一站式解决业主的购物、社交、医疗、文化和教育等需求的目标出发,聚合医疗健康、教育、文化院线、商业等相关服务领域的顶尖资源,打造全生命周期的人居产品及服务,以“泰禾+”战略全面提升生活品质。

  自2017年9月正式启动以来,“泰禾+”战略已四处开花,在各领域均实现了落地与快速发展,成为公司主业之外的亮丽色彩。目前,“泰禾+”已在北京、福州、杭州、上海、苏州等城市相继落地,提升了产品附加值的同时,促进了销售增长,更为泰禾占据品质生活的制高点和市场发展先机。

  对此,黄其森表示,“如果说以前大家提到泰禾的特点,更多的是院子、是中式文化,我相信泰禾医疗、教育、养老、保险、文化影视的业务落地,今后能构成泰禾新的护城河”。



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